A poco más de tres años de la entrada en vigencia de la Ley 27.737 sancionada en Julio de 2020, coloquialmente conocida como “Ley de alquileres”, recientemente se volvió a modificar la norma con cambios que seguramente tendrán poco o nulo impacto en el problema habitacional argentino. Esta Ley rige desde el día siguiente a la publicación en el BO, el 18/10/2023.

En cuanto a las modificaciones, las principales son:
Lapso de tiempo. Se establece un plazo mínimo de 3 años para la locación de viviendas con destino casa habitación. Esto no se considera un cambio ya que la norma anterior establecía el mismo tiempo, pero la discusión giró en torno a si se volvía a los 2 años o se mantenía lo normado en la modificación de Julio de 2020. Este plazo, mínimo legal, no se aplica a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b) Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares, y para cualquier otro fin temporario en interés del locatario. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se presume, salvo prueba en contrario, que no fue hecho con esos fines;
c) Guarda de cosas;
d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

Ajustes, moneda en la que debe establecerse el contrato
En los contratos de locación de inmuebles con destino casa-habitación, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y en moneda nacional, pesos argentinos, por periodos mensuales; sobre el cual podrán realizarse ajustes con periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a 6 meses. Dichos ajustes deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el Banco Central de la República Argentina. Este coeficiente denominado también “Casa Propia” es una modalidad que actualmente se utiliza para la actualización de las cuotas para los créditos de Casa Propia, valga la redundancia, y Procrear II. El mismo tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Además, al reconocer que el aumento de los salarios puede variar según la rama de actividad, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo del 0,9.
El cálculo del coeficiente Casa Propia se basa en información oficial y pública, que será comunicada en la página web perteneciente al Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. Por su parte, el Coeficiente de Variación Salarial surge de información brindada por INDEC mientras que el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) es publicado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). El mismo puede consultarse en el siguiente link:
https://www.argentina.gob.ar/habitat/procrear/coeficiente-casa-propia

Beneficios fiscales
Cabe mencionar que la Ley, cambia o modifica las normas correspondientes a cada uno de los tributos en cuestión.

Monotributo
En el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados, se considerará una sola actividad a los fines del monotributo, independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma. Es decir, ya no se considerará a cada inmueble como una “actividad”, sino a todos en su conjunto. Anteriormente si un contribuyente poseía tres inmuebles en alquiler, cada uno era considerado una actividad, y cabe recordar que el monotributo tiene como límite 3 actividades, por el cual el mismo de poseer una más quedaba excluido del régimen en cuestión. No obstante, el contribuyente deberá observar para el conjunto de inmuebles en alquiler el límite de ingresos brutos, ya que de superar dicho monto (máximo de la categoría) deberá tributar por el régimen general (IVA y Ganancias).
Los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos (2) inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo. A estos fines, recordemos que la actividad de alquiler de inmuebles es una renta pasiva, es por ello que se encuentra excluida del componente previsional, pero no del componente impositivo. No obstante, con las modificaciones expuestas y en los casos señalados, tampoco abonarán el componente impositivo. Aún no tenemos precisiones adicionales de cómo se pondrá operativa dicha medida.

Ganancias
Se establece la creación de una nueva deducción general incorporándose el inciso k) al artículo 85 de la ley del impuesto a las ganancias, t.o 2019, que será del 10% del monto total anual de alquileres de inmuebles cuyo destino sea casa-habitación. Dicha deducción la podrán realizar ambas partes, tanto locador como el locatario, sin perjuicio de las otras deducciones que existan.
Recordemos que al tratarse de una deducción general no puede generar quebranto y es computable contra la renta de todas las categorías en su conjunto. O sea, no se imputan contra una fuente determinada.
Asimismo, lo interesante es que la deducción es del 10% del total de los alquileres del año, sin especificar si se trata de conceptos devengados o pagados. Ello por cuanto las deducciones generales se imputan (deducen) en el ejercicio en que se hayan cancelado. Sin embargo, por la redacción se entendería que se refiere a los alquileres devengados en el año fiscal.
Cabe resaltar, que en el caso del locador, para el mismo representa un ingreso, no un gasto, por lo cual se convertiría en el primer ingreso deducible en el impuesto a las ganancias. De ser así y no un error del legislador que posiblemente aclare en el futuro, entendemos que el mismo se genera como incentivo para que el propietario ponga en oferta su inmueble con la finalidad casa-habitación.
No debemos olvidar que el inciso h) del artículo 85 de la Ley del impuesto a las ganancias, dispone como deducción general el 40% de las sumas pagadas por el contribuyente en concepto de alquileres de inmuebles destinados a su casa habitación, y hasta el límite del mínimo no imponible, siempre y cuando el contribuyente no resulte titular de ningún inmueble, cualquiera sea la proporción. Por consiguiente, el locatario también podrá realizar esta deducción en la medida que cumpla con lo expuesto, adicionalmente a la nueva deducción establecida en Ley de alquileres.

Bienes personales. Exención
Se establece la creación de una nueva exención en el impuesto sobre los bienes personales para inmuebles destinados a locación para casa-habitación, siempre que tengan un contrato de locación debidamente registrado y cuando la valuación de cada inmueble sea igual o inferior al mínimo no imponible especial aplicable a inmuebles destinados a casa habitación. Es decir, el valor de cada uno de ellos sea igual o inferior al monto establecido en el segundo párrafo del artículo 24. Destacamos que estos requisitos deben cumplirse para cada uno de los inmuebles destinados a alquiler con destino casa habitación, es por ello que puede darse el caso que un mismo contribuyente tenga inmuebles en alquiler y que algunos estén exentos y otros no.

Impuesto a los débitos y créditos bancarios
Se establece una exención en el impuesto a los débitos y créditos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias siempre que sean utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados, conforme a la reglamentación. Resaltamos que dichas cuentas bancarias para gozar de dicha exención deben ser de uso exclusivo para la actividad de locación de inmuebles.
Por consiguiente, resulta claro que aquellos que posean cuentas bancarias para diversos usos, no solo para la actividad de locación de inmuebles con destino de casa habitación, no quedarán comprendidos en la exención; cosa que a priori parecería irracional ya que si existe tal beneficio debería aplicarse a la acreditación específica, y no a todas las que se realicen en dicha cuenta. El depositante debería especificar la causa de la transferencia y el banco actuar en consecuencia. Veremos cómo este beneficio resulta de aplicación en la práctica.

Tributos Provinciales
Se invita a todas las jurisdicciones a establecer beneficios tributarios para los contratos de locación con destino la casa habitación, así como también sus prórrogas, cesiones y transferencias. Fundamentalmente en lo que respecta al impuesto a los ingresos brutos y el impuesto a sellos. Téngase presente que algunas jurisdicciones ya establecieron ciertos beneficios en lo que respecta al impuesto sobre los ingresos brutos. Por ejemplo, el Código Fiscal de la CABA exime los ingresos correspondientes al propietario por el alquiler de hasta 3 unidades de vivienda y siempre que no se supere el importe que fije la ley tarifaria. Para el período fiscal 2023 dicho importe es de $220.000. A su vez, el Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires exime a los ingresos de propietario por la locación de hasta un inmueble destinado a vivienda, siempre que los mismos no superen el monto que establezca la Ley impositiva. Para el período fiscal 2023 el límite es la suma $92.188 mensuales o $1.106.254 anuales.
Es de esperar que se amplíen los beneficios especialmente dirigidos a contratos de locación con destino casa habitación.

Conclusiones
Con relación a la vigencia de la Ley de alquileres hay que tener presente que será desde el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial y en materia tributaria resultará de aplicación para los ejercicios fiscales 2023 y siguientes.
Como observamos, los cambios distan bastante de las expectativas que se tenían al respecto. Nos parece adecuada la posibilidad de tener más de 3 unidades de explotación dentro del régimen simplificado. Por supuesto que dicho impacto recaerá en la categoría de revista del contribuyente, ya que los ingresos devengados determinarán la categoría final del contribuyente. De superarse el límite de facturación deberá tributar por el régimen general.
Cabe preguntarnos, si los inmuebles con destino comercial, por ejemplo locales comerciales, cocheras, inmuebles rurales, ¿rige la misma modificación en la Ley de monotributo? La norma nada aclara al respecto, por lo cual entendemos que ante el silencio del legislador podríamos entender que si o si quisiéramos ser prudentes, deberíamos esperar a la reglamentación a los fines que AFIP expida al respecto.
Adicionalmente vemos que como condición en muchos beneficios, se encuentra la de la registración de los contratos en la AFIP, obligación que se encuentra vigente desde hace tiempo establecida en la RG 4933/21, pero que poco cumplimento en términos formales ha tenido. Siempre para que exista un alto cumplimiento de una obligación, su no cumplimiento debe tener consecuencias, pecuniarias en general, multas que generen incentivos a estar bajo la norma. Estas multas existen, pero de hecho no se aplican , por lo cual el resultado es que pocos locadores y locatarios registran dichos contratos en el sistema “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI” disponible en la página de la AFIP. Quizás esta sea una forma de aumentar el cumplimiento de dicho régimen.
Si bien entendemos que una Ley no puede solucionar los problemas estructurales en materia habitacional que posee Argentina, no creemos que las modificaciones sean de la naturaleza y del impacto que se requiere en estos casos. Como ya hemos mencionado en reiteradas oportunidades, el Estado no debe intervenir en mercados que funcionan correctamente sin la intervención estatal, sino que el mismo solo debería garantizar que no sean cercenados los derechos de los inquilinos, dada su desigualdad (en términos de poder de negociación) con respecto a los propietarios.
¿Las modificaciones benefician a los inquilinos? Claramente no, ya que la actualización con mayor frecuencia hace que los alquileres aumenten a mayor velocidad. ¿Las modificaciones benefician a los propietarios? Parcialmente, con las medidas de beneficios impositivos antes mencionadas. Por todo lo expuesto, creemos que las mismas no generarán cambios significativos en la relación entre inquilinos y propietarios, y nos preguntamos si tanta exposición que tuvo la discusión en las cámaras nacionales (diputados y senadores) no podría haber generado algo de mayor valor, ya que se le dio una importancia superlativa y el resultado no muestra grandes avances en la materia.

Franco Scorians
Contador Público (UNLP)
Especialista en Tributación (UNLP)
Mat. 4661 C.P.C.E.E.R
Remedios de Escalada Nº 1580 – San José (E.R)
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