La AFIP a través de la Resolución General 4933/21 publicada el 18/2/2021 en el BO reglamento el registro de contratos de locación de inmuebles previsto en la Ley 27.551.
A través de estas dos nuevas incorporaciones al plexo normativo, no se han impuesto cambios en materia tributaria; pero la obligatoriedad de la registración de los contratos desde el 1/3/2021 generará consecuencias indirectas a quienes no se encuentren dentro del marco legal. Por lo tanto, las obligaciones tributarias para el locador, siguen siendo las mismas, pero ahora se agrega una cuestión adicional meramente formal, de cumplimiento obligatorio, para las partes intervinientes en el contrato de locación.

1. ¿Quiénes están obligados?
El locador de inmuebles urbanos, rurales, aquellos que tengan fines turísticos y de espacios o superficies fijas o móviles delimitadas dentro de bienes inmuebles como, por ejemplo, es el caso de “stands” en supermercados y similares.

2. ¿Puede la inmobiliaria declarar el contrato?
Si, con autorización previa de las partes y en cuyo caso liberaría a las mismas de la obligación.

3. ¿Qué debo informar?
Por cada contrato celebrado, se deberá declarar:
- Tipo de contrato de locación: si se trata de bienes inmuebles urbanos o rurales.
- La modalidad de la operación: alquiler permanente o temporario.
- Información adicional: los locadores deberán declarar el carácter de actuación: alquiler en nombre propio o por cuenta y orden de terceros, si es residente en el país o en el exterior. En el caso de actuar como intermediario –inmobiliarias y corredores inmobiliarios, escribanos o administradores de complejos comerciales - deberá declarar: nº de matrícula y entidad reguladora.
- Adjuntar el contrato de locación en formato PDF.

4. ¿Qué plazo existe para cumplir con el régimen?
Para los contratos de locación o arrendamiento, una fecha límite para el registro es de 15 días posteriores a su celebración; mientras que las modificaciones que sufran los contratos ya registrados deberán ser informadas dentro de los 15 días corridos posteriores de producidas las mismas. Para los contratos ya celebrados se estableció un espacio-ventana para cumplimentar este requerimiento; por lo cual los contratos celebrados a partir del 01/07/2020 y que continúen vigentes, así como aquellos concretados durante marzo de 2021, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el 15/04/2021, inclusive.

5. ¿Cuáles son las consecuencias de no registrar un contrato?
El incumplimiento será pasible de una sanción por infracción formal en los términos del artículo 39 de la Ley 11.683. Asimismo, al detectar la AFIP la existencia de una locación no declarada, podrá iniciar una fiscalización que podría generar en principio un ajuste impositivo tanto en el IVA como en el Impuesto a las Ganancias e indirectamente en el impuesto a los Bienes Personales. Para el caso de los monotributistas, esto puede generar la exclusión del régimen –obligando al contribuyente a pasar al régimen general- producto de, por ejemplo, haber detectado el Fisco que se tienen más de tres unidades de explotación. Por lo cual el contribuyente que tenga 3 inmuebles ya declarados y tenga que declarar uno más quedaría fuera del régimen para pequeños contribuyentes.

6. ¿Qué sucede si el locatario registra el contrato y el locador no lo hace?
En este caso el locatario podrá deducir del impuesto a las ganancias hasta el 40% del monto anual del contrato sin necesidad de recibir un comprobante por el locador. Sin embargo, el locador quedará expuesto, pudiendo el fisco aplicar las sanciones que considere según lo establecido en el plexo normativo.

7. ¿Tengo que emitir facturas por el arrendamiento de inmuebles?
Si, en el caso de ser responsable inscripto deberá emitir facturas A o B según la condición tributaria del locatario. Si es monotributista, se deberá emitir exclusivamente facturas o recibos C.

8. ¿Tengo que pagar impuestos provinciales, por ejemplo, ingresos brutos?
Si, pero de acuerdo a cada jurisdicción existen exenciones que en función al monto del arrendamiento nos exime del pago de dicho tributo cuando el destino del mismo fuese casa habitación. En los destinos comerciales en general está gravado y la alícuota varía de acuerdo a la jurisdicción. Por ejemplo, en la provincia de Buenos Aires y en Entre Ríos la alícuota es de 5%.

9. ¿Si soy monotributista hasta cuantos alquileres puedo declarar? ¿Al ser monotributista, debo pagar la cuota completa del régimen?
Puedo declarar hasta un máximo de 3 inmuebles, siempre que no me exceda de los parámetros de ingresos establecidos en la Ley de monotributo.
Al ser la locación de inmuebles una actividad pasiva no deberá ingresar ni el aporte a la obra social ni el componente previsional.

10. ¿Si ya soy monotributista por una actividad diferente a la locación de inmuebles puedo utilizar el régimen de monotributo para facturar alquileres?
En la medida que no tenga más de 3 actividades registradas y cumpla con los límites de facturación, sí.

11. ¿Un jubilado puede inscribirse en el régimen de monotributo para emitir facturas por el arrendamiento?
Si, con las mismas consideraciones establecidas en los dos puntos precedentes.

12. ¿Un empleado en relación de dependencia, que deberá hacer con el fin de estar en condiciones de facturar por el o los arrendamientos?
De acuerdo a la cantidad de inmuebles y a los montos que necesite facturar deberá inscribirse como monotributista (pagando solo el componente impositivo) y si, esto no fuese posible, deberá inscribirse en el régimen general.
El régimen de información de contratos intenta transparentar un sector de la economía que se encuentra en la informalidad, por lo cual tanto locadores, locatarios como intermediarios deben asesorarse impositivamente de manera de ubicarse dentro del marco de la Ley y así evitar multas y sanciones.

Franco Scorians
Contador Público (UNLP)
Especialista en Tributación (UNLP)
Mat. 4661 C.P.C.E.E.R
Remedios de Escalada Nº 1580 – San José (E.R)
[email protected]
linkedin.com/in/franco-scorians-76268335