Por Franco Scorians

Este nuevo cuerpo normativo introdujo 86 artículos que se agregan, modifican o sustituyen a los ya existentes.

Es importante destacar que la mencionada ley tendrá vigencia a partir del periodo fiscal 2018, tanto para el caso de personas humanas y sucesiones indivisas como también para el caso de personas jurídicas.

Analizaremos el tratamiento de las ganancias de capital relacionadas con la venta de inmuebles.

Se modifica el objeto del impuesto incorporado dentro del mismo al resultado de la venta de inmuebles para personas humanas o sucesiones indivisas que hasta antes de la reforma tenía el tratamiento de no gravado en el impuesto a las ganancias por perderse la fuente productora. No obstante, regía el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) que grava la venta de este tipo de bienes que realicen dichos sujetos (el cual continúa vigente y resulta aplicable en determinadas situaciones que ya veremos a continuación).

En tanto, no se efectuaron cambios para las personas jurídicas ya que por la enajenación de inmuebles efectuadas por este tipo de sujetos estuvo y sigue estando gravado con una alícuota del 35%, no habiendo sufrido modificaciones con la Reforma Fiscal.

Retomando con el análisis de las personas humanas y sucesiones indivisas, el resultado de la venta de inmuebles puede adoptar distinto tratamiento dependiendo de cuando se haya adquirido el mismo, a saber:

1) Venta de un inmueble que fue adquirido con anterioridad al 31/12/2017: en estos casos la persona va a pagar el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) conforme la Ley 23.905 y RG 2141/2006 (AFIP). Es decir que el escribano interviniente en la operación actuara como agente de retención del mencionado impuesto aplicando una tasa del 1,5% al precio de venta. Se aclara que el vendedor no pagará el Impuesto a las Ganancias ya que el ITI se paga en su reemplazo.

2) Venta de un inmueble que fue adquirido con posterioridad al 01/01/2018: en estos casos la persona va a pagar el Impuesto a las Ganancias, el cual se va a determinar de la siguiente manera: Precio de venta – Valor de adquisición actualizado (desde la fecha de adquisición hasta la fecha de transferencia) – Gastos directos o indirectos vinculados a la operación (como ser por ejemplo: comisiones, honorarios, impuestos, tasas, etc.)

A dicho resultado se le aplicará una alícuota del 15%.

En este último caso, se estableció que los escribanos interviniente en la operación no actuarán ni como agente de retención en el ITI ni en Impuesto a las Ganancias, debiendo ser el sujeto vendedor quien liquide el impuesto cedular e ingrese el tributo correspondiente.



Un caso especial: La venta de la casa habitación.

El artículo 20 inc. o) de la Ley de Impuesto a las Ganancias establece que el resultado derivado de la venta de la casa-habitación del contribuyente se encuentra exento del impuesto. Además, se aclara que en estos casos también se encontraba exento en el ITI, pero para ello se debe tramitar el certificado de no retención correspondiente.



¿Cuál fue el motivo que llevó a gravar en el Impuesto a las Ganancias la venta de inmuebles en las personas humanas?

Este nuevo esquema pretende sincerar los verdaderos valores de las operaciones de compra de este tipo de bienes, ya que dichos valores representarán el costo que determinará el resultado impositivo cuando, en un futuro, se enajene el bien adquirido.



Franco Scorians

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