Por Franco Scorians

En estos días una catarata de decretos ha invadido nuestro marco jurídico, entre ellos el DNU 320/2020 publicado el 29/3/2020, en el cual se establece una serie de lineamientos a seguir en la relación existente entre locador y locatario; de manera que puedan llegar a buen puerto al atravesar esta tempestad, que no sabemos exactamente cuándo terminará. Por supuesto que dicha medida, como tantas otras, es de carácter transitoria enmarcada en la emergencia declarada. El presente decreto, así como la ley de alquileres, es de Orden Público.

Te comentamos cuáles son los 10 puntos que ambas partes deben tener en cuenta:

1) Contratos alcanzados: Aquellos destinados a la casa habitación de las familias en todos los casos cuando el inmueble se encuentre en poder del locatario. También se incluye a las pensiones, hoteles o alojamientos similares. Los contratos comerciales cuando se desarrollen actividades por monotributistas, profesionales liberales, autónomos, los sujetos comprendidos dentro de MiPyMES y cooperativas de trabajo o empresas recuperadas inscriptas en el INAES.

2) Suspensión de desalojos: Se suspenden hasta el 30/9/2020 las ejecuciones de las sentencias judiciales que tengan por objeto el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y a su vez la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria.

3) Prórroga de contratos: Se prorroga hasta el 30/9/2020 la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles, cuyo vencimiento haya operado desde el 20/3/2020 y hasta el 30/9/2020 y siempre que la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria.
Esta ultima, tiene la opción de mantener la fecha del vencimiento pactado o de prorrogar dicho plazo por un término menor al 30/09/2020. En dicho caso, deberá notificar en forma fehaciente al locador con no menos de 15 días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada.

4) Congelamiento de precios de alquileres: hasta el 30/9/2020 se deberá abonar el valor del canon locativo correspondiente al mes de marzo 2020. Cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato, la cuota mensual que deba abonar la parte locataria será la del mes de marzo 2020.
5) Subsistencia de fianza: hasta el 30/9/2020 o hasta que venza la prorroga se extiende la obligación del fiador. Ello sin necesidad de consentimiento por parte del fiador y sin necesidad que el acreedor inicie acción judicial contra el deudor dentro de los 60 días de requerido por el fiador.
6) Deuda por diferencia de precio: la diferencia entre el valor que se debía pagar y el correspondiente al mes de marzo, se pagará a partir del mes de octubre en cuotas iguales y consecutivas. El número de cuotas podrá ser entre 3 y 6 pudiéndose pactar cualquier otro método que las partes consideren, no resultando de tal acuerdo perjudicado el locatario en las condiciones de devolución. No podrán aplicarse intereses de ningún tipo.
7) Deuda por falta de pago: deberán ser pagadas en cuotas a partir del mes de octubre, pudiendo aplicarse solo intereses compensatorios cuya tasa no podrá ser mayor a la tasa de interés prevista para los plazos fijos a 30 días del Banco de la Nación Argentina. El locador no podrá resolver el contrato por falta de pago del canon locativo por 2 periodos.
8) Bancarización: la parte locadora deberá informar a la parte locataria los datos para que este pueda hacer la transferencia bancaria o depósito por cajero automático, si así lo quisiera, del canon locativo; teniendo un plazo para informar de 20 días desde el 29/03/2020.
9) Excepción – vulnerabilidad del locador: no podrá congelarse el precio del alquiler de los contratos cuya parte locadora dependa del canon locativo para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario conviviente, debiéndose acreditar tal situación.
10) Mediación obligatoria: La Ley 26.589 en su artículo 6 estable que el mecanismo de mediación es optativo para el reclamante en los casos de ejecución y desalojo, por lo cual se suspende la mediación optativa por el plazo de 1 año, pasando a ser esta de carácter obligatoria.

A través del decreto que acabamos de comentar, el Gobierno Nacional implementó una serie de medidas con el objetivo de asegurar derechos consagrados en la Constitución Nacional y en Pactos Internacionales, como es el de una vivienda adecuada. En el marco de la emergencia declarada, problemas de índole económico entre las partes intervinientes podrían agravar la situación de las familias viendo cercenado este derecho y generar así una deterioro de su posición, en momentos en que no sería conveniente perder tiempo en cuestiones menores al compararlo con el gran problema que la pandemia por COVID19 nos genera a todos los ciudadanos del mundo.

Ante esta circunstancia muchos trabajadores, comerciantes, profesionales, industriales y pequeños y medianos emprendedores vieron afectados fuertemente sus ingresos por la merma de la actividad económica. Esto provocó una reducción drástica de los mismos y generará la consecuencia lógica de la imposibilidad de afrontar todas las obligaciones en tiempo y forma.

En el caso específico de los comerciantes e industriales, creemos oportuno recurrir al concepto de buena fe que debe existir en dichas relaciones. La misma se base en el accionar previsto respetando lo establecido contractualmente. En este caso, deberíamos extender el significado -más allá de lo meramente jurídico- e intentar una definición no tan ortodoxa que incluya cuestiones ajenas a lo pre-establecido, que interponga en el marco de la relación un manto de buena predisposición y colaboración mutua. Con esto queremos manifestar que es momento en que ambas partes compartan las perdidas, es decir, que el locador resigne parte de sus ingresos y, que el comerciante, minimice las pérdidas. Quizás en las locaciones de inmuebles comerciales, y dado que los productos y servicios que no son esenciales pasaron de tener ingresos de 10 a 0, sería muy bien recibido por parte de los locatarios una disminución sustancial del monto a abonar, ya que, si todas las partes intervinientes sobreviven a esta emergencia, vendrán tiempos en que todos volvamos a ganar. Hoy, estamos ante una situación en donde algunos deberán resignar parte de sus ingresos (dejar de ganar una parte) mientras que otros deberán dejar de perder otra. El ideal que se trata de perseguir es sobrellevar esta crisis de la mejor manera posible, tratando de que las relaciones contractuales no se vean significativamente afectadas, establecer acuerdos extracontractuales entre las partes de manera de, por un lado, mantener el nivel de subsistencia del locador y, por el otro, de no enviar directamente a la quiebra al comerciante o al industrial, generando todos los efectos económicos indeseados en aquellas familias dependientes de esas empresas o negocios.

Estamos inmersos en una problemática desconocida a nivel mundial, con el confinamiento de al menos 3900 millones de personas alrededor del mundo. Podemos intuir que esta pandemia de contagio estrepitoso, generará una debacle económica de magnitudes inimaginables. Por todo esto creemos que es momento de recurrir al sentido común y tener en cuenta que el progreso de una Nación depende mucho de la capacidad para organizar la actividad humana y, justamente dicha organización, es la coordinación de esfuerzos en pos de lograr un objetivo en común. Al día de hoy, el único que deberíamos tener en términos monetarios, claro está, es el de minimizar los impactos de esta recesión a fin de no caer en una depresión económica.


Franco Scorians
Contador Público (UNLP)
Especialista en Tributación (UNLP)
Mat. 4661 C.P.C.E.E.R
Remedios de Escalada Nº 1580 – San José (E.R)
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